Trennung unterschiedlich genutzer Räume nach LBO

[Seestern]

Wer weiß Rat?
Wir wollen im EG ein Fahrradgeschäft betreiben und auf der Galerie ein Cafe. Nach LBO ist dies scheinbar so nicht möglich, da es sich um unterschiedlich genutzte Räumlichkeiten handelt. Angeblich müßten wir eine Sprinkleranlage verbunden mit der Feuerwehr installieren (unbezahlbar bzw. den Verhältnissen nicht angemessen) oder die Galerie schließen und sämtliche Stahlträger entsprechend streichen oder verkleiden.
Hätten wir in diesen Räumlichkeiten (EG + OG) nur das Fahrradgeschäft oder alles nur als Cafe, würde dieses Problem nicht bestehen (keinerlei weitere Auflagen)! DAS IST DOCH PARADOX!!!
Wer hat eine Idee, wie wir unseren Geschäftsbetrieb (Fahrradgeschäft + Cafe) entsprechend deklarieren können, dass das Argument "unterschiedlich genutzte Räume" nicht mehr greift oder
wer weiß alternative, bezahlbare Brandschutzmassnahmen, die ebenso (wie die Sprinkleranlage) anerkannt werden?

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Welches Bundesland?

Ich verstehe das so, dass es sich nicht um zwei Geschosse handelt, sondern um ein Geschoss mit eingezogener Galerie, anscheinend als Stahlträgerkonstruktion ohne Feuerwiderstandsklassifizierung und ohne bauliche Trennung der Nutzungseinheiten z.B. durch Trennwände, richtig? Wie sieht das ganze aus im Bezug auf Größe/Grundfläche, erster und zweiter Rettungsweg, RWA etc.?

Angeblich müßten wir eine Sprinkleranlage verbunden mit der Feuerwehr installieren

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Eine Brandmeldeanlage, eine stationäre Löschanlage oder eine Löschanlage, die auf eine Brandmeldeanlage aufgeschaltet ist?

[Seestern]

Wir sind in Baden-Württemberg.
Im EG haben wir 116 qm Ausstellung und Verkaufsplatz und darüber im OG eingezogen die Galerie mit ca 51 qm Gastraum, 13 qm Thekenbereich und 11 qm Küche (abgetrennt). Das Cafe im OG soll als Hauptzugang eine Außentreppe bekommen. Im Gebäude selbst ist bereits eine breite Treppe vorhanden, die das EG mit dem OG offen verbindet. Im EG ist mußte die Decke (Stahl-Holz-Konstruktion) aus Brandschutzgründen im Bereich zum Nachbarn geschlossen bzw. verkleidet werden. Im mittleren Bereich konnte die Decke zur Genehmigung des Fahrradgeschäftes offen gelassen werden.
Zur Information: Zuerst wurde der Bauantrag für das Fahrradgeschäft gestellt und genehmigt. Erst später kam die Entscheidung ein Cafe zu integrieren. Beim Antrag der Nutzungsänderung stoßen wir nun auf die genannten Probleme.
Zum Thema "Sprinkleranlage" kann ich derzeit leider noch keine weiteren Details liefern, da mir dies bislang nur mündlich vom Architekten übermittelt wurde.

[Linse]

Einmal unabhängig von der Bauordnung stellt sich für mich grundsätzlich die Frage: Wer stellt diese Forderung tatsächlich auf? Wie in diesem Forum auch von anderen Leuten schon oft genug geschrieben: Erst mal mit den entsprechenden Leuten von den Behörden reden, dann lässt sich vieles an Missverständnissen schonmal ausräumen.

Grundsätzlich wurde mir im Studium gesagt, man sollte bei Mischnutzungen das konservative planen. Das wäre in dem Fall wahrscheinlich eine Mischung aus Gaststätte und Verkaufsstätte. Ich gehe mal davon aus, der Reparaturbetrieb befindet sich in einem anderen Gebäude(-teil)? Dann würde ich persönlich nur geringe zusätzliche Brandlasten sehen, die Fahrräder bestehen ja nicht komplett aus Reifen. ;-)

Natürlich könnte man damit rechnen, dass eine höhere Rauchentwicklung zu erwarten ist. Da wären dann sinnvoll geplante Rauchabzüge insbesondere für den Cafe-Bereich wichtig. Wobei solche meiner Meinung nach sowieso eingebaut werden sollten, wenn man einen Gästebereich auf einer Galerie hat.

Was ich mir vorstellen kann sind Bedenken bezüglich der Rettungswegsituation. Was passiert, wenn das Cafe in Betrieb ist und der Verkauf unten ist geschlossen? Vielleicht ließe sich dazu ja etwas regeln durch Auflagen, dass beide Fluchtwege immer frei zugänglich bleiben müssen, unabhängig von der Öffnungszeit des jeweils anderen Geschäfts? Sowas lässt sich dann beispielsweise über Türwächter und Panikschlösser realisieren. Das mag jetzt für Euch belanglos sein, aber die Behörde muss vielleicht auch daran denken, was passiert, wenn zwei verschiedene Betreiber für die Bereiche da sind und die Öffnungszeiten verschieden sind.
Natürlich müssten dann beide Treppen trotzdem auch alle anderen Bedingungen für einen Rettungsweg erfüllen.

Ob man tatsächlich mit einer anderen Bezeichnung wie "Erlebnisgastronomie", "Fahrradverkauf mit Kundenservice" oder ähnlichem eine Erleichterung der Auflagen erreicht, halte ich für zweifelhaft und wenn dann würde ich dem Sachbearbeiter nicht wirklich Kompetenz zuschreiben - schließlich ist es trotzdem eine Mischnutzung, egal wie das Kind getauft wird.